前几天，一位在做其它酒店品牌开发总监的朋友，给我发了一份他正准备签约项目的投资评估 告。其中附带的“酒店回收期预估测算表”引起了我的兴趣。（见下图）
该品牌目前不是一线品牌，项目在东北一座三线城市，投资人欲做该品牌推出的中端产品。 告PPT出自其品牌模板。我不想对该品牌的产品和未来发展有什么预期和判断。因为在大数据技术的加持下，在各大 站做广告，只要你搜索相关词条，相关的广告也会精准映入你的眼帘，如果不明白推送原理，你一定会认为这个品牌的实力一定非常出众。但实际却并非如此。所以我只想借助这份 告，从数据测算逻辑上做一下真实呈现；至于品牌的话题，有时间我们会在之后的文章中为大家加以诠释。
通常投资人想要加盟酒店，店方都会向投资人呈现一份酒店回收期测算表。这份测算表包含多项数据，如：房间数量、出租率、平均房价、单房投资成本、单房平均运营成本、租金成本、一次性加盟费用、设计费、品牌加盟管理费等等。但恕我直言，真正了解这份测算表测算逻辑的人并不多。如果不了解这份表格的测算逻辑，无论是对酒店方相关人员，还是投资人，都是件非常遗憾的事，尤其对投资人来说，还会暗藏莫大的投资风险！
那么，现在让我们站在投资人的立场去看一下这份表格，具体分析一下该表格中“项目投资单房改造费”(又名“单房投资成本”或“整店单房造价”叫法不一)一项。通常来说，这笔投入应该包括：装饰工程（包括：客房、大堂、电梯、门楼、办公室、辅助房间等）、水电工程、外招显示屏、消防、家私、其它物资等费用的总和/房间总数。上图表格中显示 ，该项目的改造资金为60000元/间，并且还是中端酒店，如果按上面的这些内容来测算，这笔改造资金似乎用起来捉襟见肘。但我们今天只探讨测算逻辑，不管品牌方出于何种目的给出的数据。我们都要还原表格的真实性，不对表格中数据提出过多异议。那这样的一份表格，到底是用怎样的测算逻辑推演出来的呢？如果我来做这份表格会添加哪些主要数据呢？
下面我们来做一个有意思的数学游戏。按照上图表格里提供的数字，我们按照一个真正的酒店运营中的合理算法来重新计算一下。通过重新计算出来的各项数值，再去对比表格中的数值，相信投资人会更清晰的了解自己的项目的真实情况。作为投资人与品牌方，在没有合作之前无疑都会站在自己的角度把自身最好的情况展现给对方。但是作为投资人，我们就需要多几分理智与思考。一个酒店的门外汉，可能对这样的专业测算会在心理上比较抗拒，认为这种数据太过专业，完全看不懂。其实无论你是否专业，经济原理都是相通的。当你抽丝剥茧以后，你会发现无论大小生意都是一个道理，只不过有的生意投入小；而有的投入大，其实我们作为投资人，都在追求投入和产出的比例，并且产出的价值越高越好。有了这个大前提，下面的任何公式都将不再是让局外人眩晕的专业术语了。（另外友情提示：该表没有体现所得税和折旧费,所以我下面的测算中会再加上这两项费用）
酒店回收期测算表：（我们尽量避免术语，让所有人都能直观了解）
1、项目总投资=房间总数*单房投资成本+加盟费+设计费+工程支持+IT技术支持+保证金＝60*60000+96000+57000+20000+10000+20000（此项也可不用加）=380.3万
2、客房收入=房间数*平均房价*开房率*365
60*190*85%*365=353.7万
3、年总收入=客房收入/95%（有限服务酒店一般客房收入占比为90%～95%）
353.7/95%=372.3万
4、年运营成本=房间数*品牌每间房间运营成本*365
60*60*365=131.4万
5、年品牌管理费=年总收入*3%
372.3*3%=11.2万
6、年折旧摊销=项目总投资/10年（加盟期）
380.3/10=38万
7、年费用合计=年折旧摊销+年管理费+年运营成本+年租金
38+11.2+131.4+0=180.6万
8、年税前利润=年总收入-年费用合计
372.3-180.6=191.7万
9、年税后利润=年税前利润-所得税
191.7-191.7*25%=143.8万
10、现金流=年税后利润+年折旧摊销
143.8+38=181.8万
11、投资回 率=年税后利润/项目总投资
143.8/380.3=37.8%
12、投资收益率=现金流/项目总投资
181.8/380.3=47.8%
13、投资回收期=项目总投资/现金流+装修期
380.3/181.8+0.5年=2.59年
除去我们看到的理想化的测算以外，作为一个投资人，起码最少还要从4个维度去考量要加盟的目标品牌：
1、品牌知名度。
2、酒店运营能力。
3、会员池积累。
4、目标品牌与市场目标客群的匹配度。
如果上面的几条都不具备，你还会加盟这个品牌吗？没错，你看到很多广告上的酒店品牌这些条件都不具备。那么酒店投资人应该具备哪些能力才能降低风险？我将在接下来的文章中给大家解答。
欢迎您的浏览，如果您有相关酒店问题咨询可以与我私信。不论您要做的酒店品牌是否与我有关，我会尽力客观公正为您解答。谢谢！
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