9月14日，华中商业龙头鄂武商A（公司全称“武汉武商集团股份有限公司”，股票代码：000501.SZ）连发三条《关于收购南昌苏宁广场项目资产》的相关公告，公司拟首次跨省布局落子。
公告显示，鄂武商A拟收购南昌苏宁置业有限公司（下称“南昌苏宁置业”）持有的南昌市东湖区广场北路以东、省府北二路以南控规SF01-04（以下称“1-4”）、SF01-05地块（以下称“1-5”）在建商业项目，总价款为33亿元。
而据鄂武商A的2021年半年度 告，截止2021年6月末，该公司现金及现金等价物余额仅17.67亿元，远不足以覆盖本次交易的对价。且同期，该公司短期债务达16.10亿元。为此，鄂武商决定将前述土地的使用权及在建工程提供抵押申请贷款不超过19.8亿元。
去年以来，苏宁集团债务危机的爆发，“苏宁系”旗下多个板块也因此受累。南昌苏宁置业的控股股东苏宁置业集团（下称“苏宁置业”）也未能幸免，负面消息不断。此番项目出售，是苏宁置业困境的折射。对于鄂武商A来说，如此“大手笔”的收购背后，则是其对于业务扩张的考量。
标的项目相关土地使用权被抵押
南昌苏宁项目位于江西省南昌市东湖区八一广场原省政府大院地块，是南昌老城区最核心区域和南昌市商业的黄金地段。该项目总占地面积约77.97亩，总建筑面积约31.21万平方米。
项目开发建设工作尚未完毕，按照原定计划，将在2022年起进入工程收尾、竣工验收阶段。鄂武商收购之后，计划将该项目定位重奢商业综合体项目，引入国际众多一二线奢侈品牌，且大多系首次在江西市场登陆。
据鄂武商A公告，本次收购项目总价款为33亿元。其中，标的项目中资产对价为21.12亿元，公司支付给未来一定期间内总包方等施工方、供应商的价款为11.88亿元。
令外界关注的是，这两个标的项目所占之土地使用权均设置了抵押登记。其中，1-4地块与1-5地块以兴业银行南昌分行为抵押权人设定抵押，被担保主债权数额为18亿元，目前尚待偿还的主债权数额约12.07亿元，债务履行期限为2019年4月22日至2022年4月21日。
除此之外，1-5地块还以苏宁商业保理有限公司为抵押权人设定抵押，被担保主债权数额为60亿元，债务履行期限为2020年10月9日至2021年10月9日。
这便带来了一个问题，重重债务和抵押之下，相关土地使用权后续能否顺利过户？南昌苏宁置业成立于2017年6月，系苏宁置业的全资子公司。
企查查APP显示，目前南京苏宁置业陷入众多诉讼，风险扫描达262条。启信宝数据则显示，截至2021年8月16日，该公司累计欠增值税、企业所得税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等各项税费合计超过4000万元。
作为母公司的苏宁置业，情况也不容乐观。据企查查APP，苏宁置业现时由张近东持股55.0847%，系公司大股东、实际控制人、最终受益人。值得注意的是，张近东所持苏宁置业的股份中有6.5万股，于去年12月被质押予淘宝（中国）软件有限公司。
苏宁置业剩余的36.4407%股份，由苏宁电器集团有限公司持有，而苏宁电器的大股东同为张近东、持股比例50%。去年9月至今年4月近8个月的时间里，苏宁电器所持的苏宁置业4.3万股被质押；其中5300万股质押给了恒大人寿保险有限公司。
苏宁置业还有8.47%的股份，则由张近东儿子张康阳持有。而这部分股份同样面临质押的情况，分别在2019年1月质押了7000股予北京市商汤科技开发有限公司，今年3月质押了3000股予恒大人寿保险。
苏宁置业的困难出境，是“苏宁系”困局的折射。作为苏宁系旗下重要的成员，苏宁置业成立于2005年，其以“地产开发+不动产运营”双轮驱动地产业务，项目覆盖商业地产、产城小镇、住宅地产、物流地产四大板块。
随着去年以来苏宁债务危机的爆发，苏宁系旗下的上市平台苏宁易购（002024. SZ）深受影响。最终引入一支由江苏省、南京市国资牵头组成的战投方，董事会也迎来换血，张近东退出、淘宝中国提名的代表黄明端出任董事长，原苏宁易购高管任峻任总裁。以张近东退出为标志，苏宁易购正式进入无实控人时代。
虽然从股权结构看，苏宁易购与苏宁置业没有直接的股权关系。但在“苏宁系”危机下，前述三大股东持有的苏宁置业股权出现前述被质押情况。
苏宁置业旗下的项目，也屡被传出被出售的消息。9月14日，市场消息显示，太原苏宁广场“未开先黄”，苏宁置业正计划将该项目打包出售，“目前已经找到了有实力有意向的买家”。
而据鄂武商A公告，南昌苏宁置业承诺，在鄂武商A支付转让对价前解除为苏宁商业保理有限公司提供的抵押担保。
不过，鄂武商A也在公告中提示风险，若在交易推进过程中出现影响交易顺利实施的情形，其将及时采取应对措施。
湖北本土商业龙头首次尝试省外布局
这是一笔“各取所需”的交易，出售资产回流现金，无疑是苏宁置业解决流动危机的方式之一。从鄂武商A的角度来看，这笔交易的定价也很“合适”。
公告显示，湖北众联对公南昌苏宁广场1-4、1-5地块及在建项目在2021年6月30日的市场价值进行了评估：评估基准日在建工程账面价值为230845.72万元，调整后账面值为211504.69万元，评估值为211846.29万元，增值341.60万元，增值率仅0.16%。
此外，拟收购项目达到一消验收时的投资成本约为32.29亿元，这与双方最终会达成的33亿元的总价也并未较大差异，鄂武商A近乎“平价”将资产收入囊中。
鄂武商A的前身为创立于1959年的友好商场，1967年更名为“武汉商场”，1986年进行股份化改组，1992年11月登陆A股，成为中国第一批商业上市企业。
鄂武商A一直深耕湖北市场，在2020年年 中，其自称“公司是华中区档次最高、集聚奢侈品最多的零售企业”。在商业领域，鄂武商A商业模式已较为成熟，购物中心、超市收入“平分秋色”。
（制图：搜狐财经）
2005年以前，鄂武商A的经营业绩不太稳定，2001年、2004年还出现过亏损。从2005年到2017年的13年里，鄂武商A营收、净利稳中有进。
2018年，鄂武商A业绩下滑，当期归母净利润降幅达15%。但2019年，业绩有所回升。2020年，受疫情冲击，营业收入和净利润分别为76.39亿元、5.47亿元，同比下降56.98%、55.31%，业绩承压。
最新一期的2021年上半年，鄂武商A营收、归母净利大幅增长。但与2019年同期相比，仍下滑了58%、23%，并未恢复到疫情疫情的水平。
按照鄂武商A的说法，本次收购上述在建项目，是其首次迈出湖北省，跨省进行产业布局，“通过上述收购在湖北以外布局落子，扩大公司商业版图，为公司实现跨越式发展迈出具有战略意义的重要一步。”
期末现金及现金等价物余额不足以覆盖交易对价
尽管如此，对于鄂武商A来说，33亿元的收购也不是小数目。2021年上半年，该公司总资产242.82亿元；截至期末，现金及现金等价物余额仅17.67亿元，且一年内需偿还的短期债务为16.10亿元。
往期财 数据则显示，2016年至今，鄂武商A投资活动产生的现金流净额一直为流出的状态，六年半的是时间里，净流出合计超66亿元。
主要系，鄂武商A用于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金由2016年的5.23，增至2020年的12.46，5年时间翻了2.3倍。2021上半年，这一指标为6.14亿元，同比增长了10.63%。
而2019年-2020年上半年，鄂武商A筹资活动产生的现金流量净额净流出合计超17亿元。换言之，鄂武商的融资渠道并不通畅。
（制图：搜狐财经）
为了推进资产收购，鄂武商A同日发布《关于以收购资产抵押贷款的公告》，拟以被收购项目的土地使用权及在建工程提供抵押，适时转现房抵押，向兴业银行武汉分行申请贷款不超过19.80亿元，贷款期限不超过7年。
除此之外，鄂武商A还将投资设立全资子公司武商南昌商业资产管理有限公司，注册资本1亿元，由该全资子公司受让南昌苏宁广场项目。
事实上，除了拟收购的南昌苏宁广场，鄂武商A当下还有另一个大项目——即投资119.95亿元的梦时代项目，还正在建设中。
据鄂武商A在2021年半年度 告中披露的信息，该项目目前已完成地基基础及地下室结构验收等多项工程，招商方面也成功洽谈了多家重点首店资源。
截止期末，鄂武商A对该工程累计投入仅占预算比例61%。此外，鄂武商A以梦时代广场在建工程地下-1层作为抵押向银行贷款了10.14亿元。
换言之，未来鄂武商A还要投入大量的资金用于梦时代项目的建设中；且该项目在还未完工的情况下，已部分被抵押，未来鄂武商A对该项目的资产权利将受限。
两大项目同时推进，鄂武商A实则压力不小。其表示，尽管公司多年从事商业运营，有着丰富的经验，但地域差异与跨省经营仍将对公司固有的经营模式、管理能力、经营思路及理念带来一定挑战。
“公司将着手组建标的项目运营团队，并尽快熟悉南昌当地商业市场竞争及消费者的特点，尽早实现标的项目在业绩上的贡献。”鄂武商A称。
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