摘要：物业行业格局发生了变化。
在2022年之前，物业行业被认为是黄金赛道之一。
是一个前景广阔，头部市占率有快速提升空间的行业。
但是地产信用风险事件发生后，物业行业碰到了成长中的烦恼。
行业格局发生了变化。
在这种情况下，物业行业到底驶向何方？
1民营物管遭遇成长烦恼
民营物管在2022年遭遇成长的烦恼。
典型案例比如恒大物业。
2022年3月底，恒大物业公告发现本公司有约为人民币134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。
紧接着开始4个月的调查。
7月底，不翼而飞的134亿元存款，有了调查结论。
资金通过存单质押担保方式，分别从银行获得贷款资金，贷款资金均通过其它第三方间接转至中国恒大。
另一家遭遇成长阵痛的是金科服务。
7月底，金科服务公告称签订借款合同，将向金科地产集团提供借款本金不超过15亿元。
中信证券研究称，2022 年以来，民营物管公司面临多重困扰。
从业绩统计来看，2022 年， 代表性民企营收同比增长 45%，但净利润同比下降 26%，营收的同比增幅较之 2021 年全年下降 27 个百分点。
2格局之变央企崛起
从业绩上看，上半年业绩分化加剧。
据国金证券研究，国企物业公司1H22归母净利润同比增速中位值为30.7%。
关联房企公开债已展期的民营物管公司，1H22归母净利润同比增速中位值为-84.2%，差距十分悬殊。
分析其原因，国金证券认为后者利润大幅下滑，主要因为关联房企经营状况不佳，导致:
①非业主增值服务业务收缩收入下滑
②应收账款减值大幅增加。
中信证券研究看好央企物管龙头。
认为2022 年以来，央企物管龙头迎来战略发展机遇。
首先，今年中期面积相比于 2021 年期末面积，那么国企的增速实际上已经超过民企。
其次，凭借品牌优势，央企物管公司在对公业务拓展方面占据显著上风。
此外，央企关联公司的开发业务市占率提升。
东北证券研究提出了国企央企开始入局并购整合。
2021 年以前，国企央企由于其自身较为稳健的经营，对快速扩张规模带来的业绩增长需求较小，较少参与收并购。
2021 年以后，华润万象生活收购中南服务、禹洲物业。
招商积余收购上航物业、南航物业、深圳汇勤物业， 国企央企开始入局收并购市场。
3物业行业仍有可为
中泰证券研究认为，当前物业服务行业处在生命周期的成长期。
与此同时，物业行业的业务范围一直在延展。
从传统的住宅物业管理，到商业、公共、基础设施，乃至片区、城市的综合管理，从基础服务， 到设施服务，再到资产服务。
如今，新盘开发后均由旗下及合作方的物业公司接手。
未来物业的增长之类，越来越多的依靠非 住宅市场以及存量住宅市场的招投标。
同时，优秀商管发展的空间仍然广阔。
据国泰君安研究，国内商管龙头企业万达商管也将赴港IPO。
物业行业正处在底部徘徊、静待花开的阶段。
参考资料：
中信证券-物业服务行业2022年中 总评：竞争格局剧变，央企全面崛起
国金证券-物业行业掘金·中 业绩总结：地产影响显现，物管业绩分化加剧
中信证券-商管行业深度研究 告：重奢商管，以稀为贵，资源与能力的壁垒
东北证券-2022年物业管理行业中期投资策略：道阻且长坚守独立前行，大潮渐退试金优质成长
中泰证券-物业服务行业中期策略：底部徘徊、静待花开
光大证券-房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略：三产就业人数近半，物管开启独立发展
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