一、“前不见古人，后不见来者”的花果园
在2009年，为了彻底整改棚户区的环境，贵州省决定将贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区与五里冲片区进行改造。
作为人均GDP常年处于中国倒数第一的省份（近几年变成了甘肃），哪怕是省会政府，显然一口气也拿不出这么多钱用于拆迁安置。于是贵阳政府采用了生地熟挂模式，即先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地。
此种模式的问题在于，拆迁工作一旦出现变故，后续将带来无尽的纠纷，所以目前已经明令禁止。
比如重庆著名的阳光100国际社区项目就是生地出让，最终的结果就是高尚社区中庭看破房子。
面对天量的拆迁带来的巨大的不确定性，外地房企通常敬而远之。最终，再迫不得已的情况下，贵州省决定将贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区，五里冲片区改造项目，交由本地开发商宏立城集团改造，最终形成了日后的花果园项目。
因山水黔城项目一炮而红的宏立城集团成立于1998年，花果园项目是它承接的第二个房地产项目。在竞标成功时，宏立城的总资产仅为35亿。按理来说，开发商的实力，是不足以捣鼓这么大的摊子的。
但在这特殊的时代背景，特殊的城市，让宏立城集团获得了机缘，最终以极小的资本金，撬动这个总投资达到900亿元的超级项目。
因为杠杆巨大，成本与资金使用效率，就成了项目成败的关键。
花果园项目位于贵阳市中心区域，本身棚改成本较高，总涉及到的住户更是接近2万户。而宏立城集在进场后通过限时奖励的方式，用钱硬生生的砸快了拆迁进度。但其中的代价是，两个片区的拆迁标准高达5500元/平米，远高于当时市价水平。最终的拆迁成本约为100亿元。
除了高昂的拆迁成本，地块上还需要配建十二条市政主干道、三层立体交通、一所综合三甲医院、数所学校等城市配套。同时在规划指标中，还有摩天大楼、星级酒店等难以短期变现的商业。
捆绑了如此之多条件，降低土地价格便理所当然。
为了政府提高土地单亩售价，开发商摊薄土地单方建面成本，最简单的方式就是提高容积率，也就是增加地上建筑面积的上限。通常来说，容积率越高，意味着建筑越密，品质越低。
而花果园社区在268万平米的土地上，修建了1830万平米的建筑，容积率达到了惊人的6.4！
高容积率的摩天大楼或者小社区容易见到，数百万平米级别的大社区也不稀奇。但千万平米，整体容积率6以上的超级社区可以说仅花果园一家。
如此之高的容积率下，就是超高建筑与超低楼间距。例如，花果园内超过44层的超高层楼栋众多，单栋楼的窗户数超过了1000扇。楼间距最低仅7米。几乎所有指标均贴着设计规范的下限。
在拔高容积率的情况下，楼面地价压缩到了160元/㎡。以现在招拍挂市场来看几乎可以忽略不计。
根据“羊毛不会出现在猪身上”的宇宙真理。超规模、超拥挤的开发模式，成为宏立城的不二选择。
除了支出端的成本极限压缩外，收入端的销售也做到了极致。
花果园在2011年销售了100万㎡的房子。这样的销售总量，在绝大多数开发商看来已经属于遥不可及。但在巨额的杠杆压力下，依然满足不了宏立城集团的胃口。资金回笼的迫切需求，与贵阳另一个超级大盘中天未来方舟的竞争下，（这个项目与开发公司，又是另一个故事了，有兴趣可以再单独开一期）不得不走上了房地产开发最忌讳的低开高走路子。
2010年底开盘以来，项目坚持贯彻低价倾销的策略。从一期7000多元的价格，一路下跌至2012年的4000多元。
在极低价格的刺激下，花果园2012年销售面积达到了500万㎡，成为了全国销售面积冠军。为了方便大家理解这个数字，可以举两个例子：
500万平米的住宅，可以满足10余万人的居住需求，几乎等于再造了一个县城。
而2010年的全国销售面积冠军项目，是贵阳的贵州世纪城项目，当时的销售面积为125万平米。时隔两年，花果园把这个记录硬生生翻了4倍。
更难能可贵的是，宏立城集团把这一套精神坚持贯彻到底。
在“人有多大胆、楼有多大产”的狂热氛围中，这个总建筑面积超过1800万平米，总投资900亿元的项目，居然历时5年在2015年就竣工交付了。
而名不经传的宏立城，因为花果园项目的超大杠杆，超快销售的逆天模式，成为了各大房企竞相模仿学习的圣经。最终形成了“高周转“的行业标准操作。
二、 “不得不爱”的超级社区
建筑学上早早就确认，超高容积率将引发居住者的不适与不便。从这个意义上说，花果园项目似乎并非购房者的“上策”。
例如，花果园小区共有高层建筑311栋（其中含超高层建筑建筑226栋），平均层高超过40层。有住户反映，小区内手机经常没信号，因为楼太高太密，信号都给遮了…
但神奇的是，奇葩的规模、拥挤的环境并没有浇灭入住者的热情。
这一奇迹，首先离不开开发商不遗余力的精准营销。花果园的外展场覆盖到了贵州省的每个县，甚至连附近重庆市区，以及相隔千里，但炒房客扎堆的深圳、广州都有设置外展场，可见宏立城扎根下沉市场与拓展投资市场的决心可见一斑。
而在花果园营销的高峰期，光贵阳市的置业顾问团队就超过5000人，一字儿排开收钱的POS机就达到几十台。以前只听说过北京房子到山西卖，没听说过山西楼盘卖到北京的，花果园却成功地做成了全国性的“ 红楼盘”。
其次，作为在贵州省都挂了号的重点工程，花果园旧改项目还是得到了较好的规划，例如小区内部有两个公交枢纽、三个公交车的始发站、十多条一级主干道，甚至还包括立交桥、桥梁、隧道和山洞！
花果园小区大得足以形成一个庞大的经济体，对于住在花果园、上班也在花果园的人来说，一两个月不出门都能过得很充实。
但最关键的是，花果园的低价营销贴近刚需用户的需求。花果园位于贵阳市老城区，距离贵阳核心商业圈（喷水池、大十字）不足2千米，区位条件优越。
而宏立城为了实现高周转与现金流流转，长期以4000元出头的价格销售，和周边动辄万元以上的房价形成鲜明对比。甚至于，凭借花果园一个项目，一举拉低了当时贵阳市的整体房价水平。
这种“中心地段、郊区价格”的诱惑，准确地命中了贵阳市“刚需”们柔弱的内心，甚至于引发全国各地置业者“白菜价拥有避暑省会城市核心房产”的购房冲动。
位外地购房者表示，“这种价格，甚至比家乡县城还低，作为贵州省唯一中心城市、城市化率不断提高的贵阳市，吸引普通百姓前来安家，很过分吗？”
末了，他幽幽地表示，来实地看过盘的人都知道，超高层的天际线、超高密度的规划、千奇百怪的小户型…自然是不好的，但有首歌唱得很对：
我想有个家，一个不需要太大的地方。
于是，花果园成为中国商品房开发史上的“ 红神盘”：
到2015年项目整体竣工时，小区数十万套房产就已基本售罄。这种销售效率，在可见的未来，基本上已经不可能超越。到2019年底，约有43万人入住花果园，总人口峰值接近100万，成为无可争议的亚洲第一。
四、忠诚的代价
1997年4月，《魔法门英雄无敌Ⅱ》发行了资料片，在铁拳王朝老国王去世后，不甘寂寞的阿基巴德王子转职为新增的职业——亡灵巫师（Necromancer），在获取强大力量的同时，也失去了民心，最终被获得众多领主支持的罗兰德王子击败，石化为一尊雕塑，立在皇家图书馆里。这款充满人文思辨的资料片被命名为：
《忠诚的代价》。
而对综合盘算、咬牙在超级社区置业的“刚需”而言，聚居的压力也是有代价的，而且还不小。
首先，超常规的聚居压力会传导至配套设施，带来极高的隐性通勤成本。例如在北京，天通苑社区拥有两项交通记录。它拥有三座地铁站（天通苑北、天通苑、天通苑南），且在当地媒体评选的“北京最拥挤的十个地铁站”中，这三座地铁站齐刷刷入选。
新晋“亚洲之王”花果园小区也不例外，虽然开发商与市政府联手，打造了12条市政主干道和三层立体交通系统，但在早晚高峰期间，小区门口还是出现严重堵车，连出租司机都连连摇头：
这点儿可不好，进花果园堵得很。
其次，密集的居住环境让居住者承受了巨大的心理压力。正如一部迅速走红并被改编为电视剧的小说《日落天通苑》里，居住者对超级社区的描述：
到处是房子，只有房子，恨不得所有角落都盖成房子，浩瀚楼宇遮挡了日月，压得人喘不过气来。
事实上，极限层高是一种怎样的体验？花果园当地居民自嘲道：
我们就仿佛贵阳市中心的青蛙，在一排排高楼大厦包围圈里看着支离破碎的天空。
最后，超级社区还被视为分析“城市病”的重要样本，在社会民生等领域引发众多讨论——例如潜在的公共卫生与社区安全隐患。
事实表明，这些讨论并非多余。
2022年9月以来，贵州省贵阳市的贵阳疫情传播链突然快速发展。在9月7日-8日，全市新增阳性感染者95例，累计 告阳性感染者396例，全市多个小区进入“临时静态管理”状态。作为疫情较为集中的5个重点管控区域之一，花果园社区已经全域静默了：6天。
从9月7日起，陆续有花果园社区居民在社交平台上反映“物资供给问题”。例如S3区的李姓居民表示，小区内大部分底商已暂停营业，唯一的一家保供超市无法满足居民正常供应；M团等线上平台方面已没有食品可供下单。
根据《财新》 道：
由于无法从线上线下渠道购买物资，加之临时管控期间未领到任何政府物资，基本生活需求一度难以满足。
而社交媒体显示，有楼道管家在群里多次留言：
哪些业主家里还有剩饭的，愿意给出一点的，麻烦私聊我一下。这边有好多租户都是饿了一天两天的了，可以的话给他们一口饭吃。
在9月8日举行的疫情防控新闻发布会上，南明区有关负责人承认，花果园区域约有12万户，保供压力很大；由于经验不足、方法欠妥，导致有的区域生活物资供应不足。
实事求是地说，花果园的保供压力绝非托辞。
“七普”数据显示，截至2021年末，贵阳市常住人口610.23万人，其中花果园小区所在的南明区，常住人口为104.78万人。因此，居住人口接近50万的花果园社区，几乎占据了南明区居民的50%，以及贵阳市常住人口的8%。
密集的聚居人口的日常需求，客观上造成了静默管理下配送运力的不足。而大量物流企业员工和骑手又租住在花果园小区，进一步加剧了配送的“最后100米”现象。
除了物资供应与配送问题，花果园小区的自身特征也起到了雪上加霜的作用。例如花果园小区在一期大户型产品反响不佳之下，后续户型调整为以小户型为主。
这些主力户型面积控制在60-100平方米之间的“超刚需楼盘”，在设计过程中对客厅、厨房面积进行了大幅度压缩，甚至于部分房型取消了厨房；此外，部分房型还被划为单间出租。在平时，这一设计与花果园年轻租户较多、少有做饭的现状并不发生冲突。但在非常时期，却使得部分住户领到菜也无法做饭。
同时，花果园小区规模大、租户多，对物资分发配送也产生了不利影响。由于租客变动较大，不少人没在业主群内，对一些领取物资配送的情况没有及时掌握，导致漏送。这也是南明区正在优化解决的重要问题。
9月8日，《贵阳日 》 道：
南明区已经立刻联动全市、全区保供企业进行物资准备，启动“线上下单、线下无接触配送”的供应体系，在全区设立接驳点共608个，其中花果园封控区82个。
截至9月7日17时，花果园小区已累计配送65124单，生鲜物资总计约64.3万公斤（其中肉类6.8万公斤、蔬菜24万公斤、其他生鲜类33.5万公斤），订单持续提升。
我们希望，也相信在“发现问题、解决问题”的务实态度之下，花果园小区的问题得到妥善处置。但它在一定程度上，给“超级社区”的居民提了个醒：
哪怕是聚集着省内最丰富、最优质资源的省会城市，其超级社区的隐性成本都是如此之高，那些中小城市的超级社区呢？
俗话说得好，“有恒产者有恒心”。这一方面说明国人购置住房的难度。例如在近期的烂尾楼风波中，一位被掏空六个钱包的购房者就说，“我这一辈子，也就买得起这一套房了…”
但另一方面，这也说明房产在国人心目中的特殊含义，它不仅仅是一个住宿休息的地方，而是一个安身立命的坚实后方，一个让“家”具象化的实体。
因此，买房子不是一锤子买卖，越是购房的“刚需族”，实际出手就越要谨慎，谁都想在性价比高的前提下争取更好的人文环境，但同样不容忽视的，还有社区规划、开发、日常维护中可能出现的隐性成本。
在城市扩张的初期，主要从节约安置费用的角度考虑，让失地农民以近乎零成本保留了宅基地，同时让他们用补偿金建起了一座座超密集的城中村。
而城市快速发展时期，城中村承接了低收入群体的居住需求同时，也因为滞后于时代发展步伐，被城市视为碍眼的肿瘤，不得不花巨大的代价拆迁改造。
如今为了抵充巨额的拆迁成本，又让这些土地上建起了高容积率的社区。
而根据现实的经验来看，更高更密的建筑，以意味着更高的维护成本，更大的拆迁难度。
那么问题来了：这些高容积率超级住宅区未来面临着年久失修，大量基础配套设施损坏的情况下，却因为各种问题无法改造拆迁，是否会成为都市预言中描述的那样：
高层住宅未来将沦为贫民窟。
也许和二三十年前，和城市管理者看着拔地而起杂乱无章的城中村眼光一样。
唯一的办法，只有把问题留给后人解决了。
1793年1月，法国国王路易十六的妻子被送上断头台。茨威格在名为《断头王后》的传记作品中，感慨地写道：
那时候她还年轻，不知道一切命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。
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